Résiliation anticipée d’un bail de courte durée en Wallonie
En Région Wallonne, le bail de courte durée est un contrat de location conclu pour trois ans maximum. Il est encadré par le Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
En principe, le propriétaire ne peut y mettre fin avant la date prévue. Cependant, la loi accorde lui une exception très limitée lui permettant de résilier le bail avant son terme à certaines conditions strictes.
Quand le propriétaire peut-il mettre fin au bail avant l’échéance ?
Le propriétaire ne peut rompre le bail de courte durée que pour un seul motif précis : l’occupation personnelle.
En effet, il peut mettre fin au bail s’il souhaite occuper lui-même le logement, ou le faire occuper par un membre de sa famille proche jusqu’au troisième degré.
Quand la résiliation du bail de courte durée pour occupation personnelle est-elle possible ?
Le propriétaire ne peut exercer ce droit qu’après la première année de location. Avant cette première année, la résiliation anticipée est interdite.
Quel préavis doit respecter le propriétaire et quelle indemnité doit être versée au locataire ?
Pour que la résiliation soit valable, le propriétaire doit :
notifier un préavis de trois mois au locataire ;
verser une indemnité équivalente à un mois de loyer au locataire.
Ces deux conditions sont obligatoires.
Aucune autre résiliation anticipée possible, vraiment ?
Contrairement au bail de neuf ans, le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail de courte durée :
ni pour réaliser des travaux importants,
ni sans motif moyennant indemnité.
L’unique possibilité reste l’occupation personnelle après un an.
Quelles sont les conditions d’occupation "effective" du logement ?
Pour que le motif d’occupation personnelle soit considéré comme valable, le propriétaire doit réellement occuper le bien (ou le faire occuper par le proche désigné) dans les conditions suivantes :
Délai de début d’occupation
L’occupation doit commencer dans l’année qui suit :
soit l’expiration du préavis donné au locataire,
soit la restitution effective des lieux (en cas de prolongation du bail).
Durée minimale d’occupation
L’occupation doit être effective et continue pendant au moins deux ans.
Quelle sanction si le propriétaire n'occupe pas effectivement le logement ?
Si le bailleur n’occupe pas effectivement le logement dans les conditions ci-dessus, le locataire a droit à une indemnité forfaitaire équivalente à dix-huit mois de loyer.
Cette indemnité est forfaitaire, c’est-à-dire que le locataire n’a pas à prouver un préjudice.
Elle est calculée sur la base du dernier loyer versé, hors frais et charges.
Quelles exceptions permettent au propriétaire de ne pas être redevable de l'indemnité ?
Le propriétaire peut éviter de payer cette indemnité uniquement s’il prouve l’existence de circonstances exceptionnelles, c’est-à-dire des événements :
indépendants de sa volonté, et
imprévisibles au moment de l’envoi du préavis.
Exemple : Un simple changement de projet (par exemple, le fils du bailleur qui décide d’étudier à l’étranger) ne constitue pas une circonstance exceptionnelle suffisante.
Quel est l'impact d’un contre-préavis donné par le locataire
Si, après avoir reçu le préavis pour occupation personnelle, le locataire quitte le logement plus tôt (en donnant un contre-préavis d’un mois, par exemple parce qu’il a trouvé un autre logement), cela ne libère pas le bailleur de son obligation d’occuper le bien.
Le propriétaire doit toujours respecter le motif d’occupation. S’il ne le fait pas, il reste redevable de l’indemnité de 18 mois de loyer, sauf en cas de circonstances exceptionnelles dûment prouvées.