Enregistrement du bail de résidence principale à Bruxelles : La Cour constitutionnelle annule certaines dispositions
- LEX'CELLENCE
- 4 mai
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Dernière mise à jour : 16 juil.
L'enregistrement du bail à Bruxelles est au cœur de l’actualité juridique depuis la décision de la Cour constitutionnelle du 3 avril 2025, qui a annulé les articles 19 et 20 de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 25 avril 2024. Cette décision clarifie la situation pour les propriétaires, locataires et agences immobilières, en mettant fin à la tentative de suppression de l’obligation d’enregistrement fédérale au profit d’un enregistrement régional. Nous retraçons ici la genèse du dossier, analysons les conséquences pratiques de cette annulation et répondons aux principales interrogations du secteur.
Avant l’ordonnance : l’obligation d’enregistrement fédérale
Jusqu’en 2024, l’obligation d’enregistrement du bail d'habitation à Bruxelles était régie au niveau fédéral. Tout bail d’habitation devait être enregistré via la plateforme MyRent, gérée par le SPF Finances. Cette formalité, gratuite pour les baux d’habitation, visait à protéger les droits des locataires et à permettre la collecte de données utiles pour les politiques publiques. L’obligation concernait aussi bien les propriétaires que les locataires, avec un délai de deux mois pour effectuer l’enregistrement
L’ordonnance du 25 avril 2024 : vers un double enregistrement du bail en Région de Bruxelles Capitale
En avril 2024, la Région de Bruxelles-Capitale a adopté une ordonnance visant à instaurer un enregistrement régional des baux d’habitation, via un registre électronique géré par le Service régional de l’enregistrement des baux (IRISrent). L’objectif était de mieux répondre aux besoins spécifiques de la Région en matière de politique du logement, en collectant des données plus complètes et fiables que celles disponibles sur MyRent.
L’ordonnance prévoyait également, dans ses articles 19 et 20, de supprimer l’obligation d’enregistrement fédérale pour les baux d’habitation situés à Bruxelles, afin d’éviter un double enregistrement du bail à Bruxelles, jugé inutilement contraignant pour les bailleurs.
La décision de la Cour constitutionnelle : annulation des articles 19 et 20
Saisi par le Conseil des ministres, la Cour constitutionnelle a été appelée à se prononcer sur la légalité de cette suppression de l’obligation fédérale. Dans son arrêt n°59/2025, la Cour rappelle que si la Région de Bruxelles-Capitale est compétente pour organiser un enregistrement régional des baux et en déterminer les conséquences civiles, elle ne peut pas abroger l’obligation fédérale d’enregistrement, qui relève de la compétence fiscale de l’État fédéral, en vertu de l’article 170, §1er, de la Constitution.
« La Région de Bruxelles-Capitale peut, sur la base de sa compétence en matière locative, prévoir sa propre obligation d’enregistrement des baux. Cette compétence ne permet toutefois pas d’abroger l’obligation d’enregistrement fédérale en la matière, étant donné qu’il s’agit d’une obligation fiscale que l’autorité fédérale a introduite en vertu de la compétence fiscale que lui confère l’article 170, § 1er, de la Constitution. »
La Cour a donc annulé les articles 19 et 20 de l’ordonnance, maintenant l’obligation d’enregistrement fédérale pour tous les baux d’habitation à Bruxelles.
Conséquences pratiques pour les propriétaires : maintien du double enregistrement du bail à Bruxelles
Suite à cette décision, les propriétaires, doivent désormais enregistrer les baux d’habitation à la fois auprès du service fédéral (MyRent) et du service régional (IRISrent), tant que la législation n’est pas modifiée. Le double enregistrement du bail à Bruxelles redevient donc la règle, avec ses implications administratives et pratiques.
Conclusion :
L’annulation des articles 19 et 20 de l’ordonnance régionale par la Cour constitutionnelle confirme le maintien de l’obligation d’enregistrement fédérale pour les baux d’habitation à Bruxelles. En conséquence, le double enregistrement bail Bruxelles s’impose à tous les acteurs du marché locatif.
Nous recommandons à tous les propriétaires, locataires et agences immobilières de se tenir informés des évolutions législatives et, en cas de doute, de recourir à une consultation juridique en ligne pour garantir la conformité de leurs démarches.
