Loyer abusif : découvrez ce qui change à Bruxelles depuis le 1er mai 2025
- LEX'CELLENCE
- 4 mai
- 5 min de lecture
Dernière mise à jour : 16 juil.
Depuis le 1er mai 2025, la Région de Bruxelles-Capitale a franchi une nouvelle étape dans la lutte contre les loyers abusifs à Bruxelles.
L’entrée en vigueur des articles 8 à 13 de l’Ordonnance du 28 octobre 2021 marque un tournant majeur pour les locataires et les propriétaires. Ces dispositions, qui concernent tous les baux d’habitation de biens situés en Région de Bruxelles Capitale, instaurent de nouveaux droits et obligations, renforcent la transparence, et offrent des outils concrets pour garantir l’équité sur le marché locatif. Faisons le point, en détail, sur ce qui change, comment utiliser la grille indicative des loyers à Bruxelles, et quelles sont les nouvelles procédures à connaître.
Qu’est-ce qu’un loyer abusif à selon Bruxelles ?
La notion de loyer abusif est désormais clairement définie dans le Code bruxellois du logement. Un loyer est présumé abusif s’il dépasse de 20 % le loyer de référence, c’est-à-dire le loyer médian calculé pour des biens comparables via la grille indicative des loyers.
Le loyer médian n’est toutefois pas indiqué dans le simulateur en ligne. Dès lors, on dira que le loyer est abusif s’il dépasse de 10% la valeur haute du loyer renseigné par l’outil.
Cette grille, accessible en ligne sur le site loyers.brussels, prend en compte de nombreux critères objectifs comme la superficie, l’état du bien, les équipements, localisation du bien, etc.
La présomption de loyer abusif peut toutefois être renversée si le propriétaire démontre que la différence est justifiée par des éléments de confort substantiels, comme une terrasse exceptionnelle, une architecture remarquable ou un environnement de grande qualité. À l’inverse, même si le loyer n’excède pas le seuil de 20 %, il pourra être jugé abusif si le logement présente des défauts de qualité substantiels (ex. : l’absence de chauffage, de compteur individuel, ou un environnement bruyant).
Exemple concret
Imaginons un appartement de 60 m² à Etterbeek, dont le loyer médian est de 900 €. Si le bailleur demande 1 100 € (soit +22 %), le loyer est présumé abusif, sauf justification. À l’inverse, si un logement est loué 850 € mais qu’il présente des défauts majeurs (humidité, absence de cuisine équipée), il pourra aussi être considéré comme abusif.
La grille indicative des loyers : un outil central
La grille indicative des loyers est un simulateur officiel permettant d’estimer la valeur de référence d’un loyer selon les caractéristiques du logement. Elle propose une fourchette, avec une valeur basse et une valeur haute, mais c’est la médiane qui sert de référence pour juger du caractère abusif d’un loyer.
Pour les locataires : elle permet de vérifier si le loyer demandé est raisonnable ou potentiellement abusif.
Pour les propriétaires : elle sert de guide pour fixer un loyer conforme au marché et éviter tout risque de contestation.
Depuis 2021, il est obligatoire d’indiquer dans le bail le montant du loyer de référence fourni par la grille, même si cela n’a pas de caractère contraignant pour la fixation du loyer. Cependant, depuis le 1er mai 2025, le non-respect des seuils fixés par la grille peut entraîner une révision du loyer à la demande du locataire.
Les nouveaux droits des locataires à Bruxelles
Avec l’entrée en vigueur des articles 8 à 13, les droits des locataires de biens situés à Bruxelles (Région) sont renforcés. Le locataire qui estime payer un loyer abusif dispose désormais de deux voies de recours :
La commission paritaire locative (CPL) : il peut saisir cette commission pour obtenir un avis sur la justesse du loyer. La procédure est gratuite et l’avis est rendu dans les deux mois. Si la commission conclut à un loyer abusif, elle propose une conciliation avec un loyer révisé. Cette solution est rapide, amiable et protège le locataire contre toute mesure d’expulsion pendant trois mois à compter de la saisine.
La voie judiciaire : si la conciliation échoue ou si le locataire préfère, il peut saisir directement le juge de paix. Le juge peut demander l’avis de la commission paritaire locative et, s’il constate un loyer abusif, imposer une révision rétroactive du loyer jusqu’à quatre mois avant l’introduction de la demande.
Délais à respecter
Pour les baux de 9 ans, la demande de révision ne peut être introduite que trois mois après le début du bail.
Pour les baux de courte durée de plus d’un an, ce délai est réduit à deux mois.
Pour les baux de moins d’un an, le texte reste muet, mais la vigilance s’impose.
Les nouveaux droits des propriétaires à Bruxelles
Les droits des propriétaires à Bruxelles sont également précisés. Désormais, un bailleur peut demander une révision àla hausse du loyer si celui-ci est inférieur de 30 % au loyer de référence, à condition que le bien ne présente pas de défauts de qualité substantiels. Cette demande ne peut être faite qu’une seule fois, à la fin de la troisième année du bail, et doit être justifiée par l’écart constaté avec la grille indicative.
Exemple concret
Un propriétaire loue un appartement rénové à 800 € alors que la grille indique un loyer médian de 1 200 €. S’il n’y a pas de défauts majeurs, il peut saisir la CPL pour demander une augmentation du loyer.
La commission paritaire locative : fonctionnement
La commission paritaire locative est une instance composée à parts égales de représentants des locataires et des propriétaires. Elle est compétente pour tous les baux d’habitation de la Région de Bruxelles Capitale qui ne relèvent pas d’un opérateur public ou d’une agence immobilière sociale.
Saisine possible par l’une ou l’autre partie (locataire ou propriétaire), ou par le juge.
Avis rendu dans les deux mois, avec proposition de conciliation.
Publicité des avis : les décisions sont publiées sur le site de la commission pour garantir la transparence.
Gratuité de la procédure.
La commission peut rejeter les demandes manifestement infondées ou déraisonnables, notamment si le loyer est justifié par des éléments de confort non pris en compte par la grille ou si les défauts sont imputables au locataire.
Application à tous les baux d’habitation de la Région de Bruxelles Capitale
Les nouvelles règles s’appliquent à tous les contrats de bail, même ceux signés avant le 1er mai 2025. Les parties doivent donc vérifier si le loyer pratiqué est conforme à la grille indicative et, le cas échéant, ajuster le montant pour éviter tout litige.
Conclusion
L’entrée en vigueur des articles 8 à 13 de l’Ordonnance du 28/10/2021 constitue une avancée majeure pour lutter contre le loyer abusif Bruxelles. Grâce à la grille indicative des loyers à Bruxelles qui devient contraignant, à la création d’une commission paritaire locative et à la clarification des droits des locataires et des propriétaires, le marché locatif bruxellois devient plus transparent, plus juste et mieux encadré. Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est essentiel de s’informer, de vérifier la conformité du loyer de votre logement, et de ne pas hésiter à utiliser les nouveaux outils mis à votre disposition pour garantir l’équité et la sérénité dans vos relations locatives.
